Konut Fiyatlarında Görünmeyen Düşüş: Enflasyon Karşısında Reel Erime Devam Ediyor

Konut piyasasında satışlar canlılığını korurken, fiyatların enflasyon karşısında reel olarak gerilemesi dikkat çekiyor. Gayrimenkul iktisatçıları, yüksek faiz ortamının konut fiyatları üzerinde baskı oluşturduğunu ve faizler kalıcı şekilde düşmeden gayrimenkulün enflasyonu yakalamasının zor olduğunu vurguluyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerine göre, konut fiyatları Ocak 2024'te yıllık bazda yüzde 1,4 reel artış gösterdikten sonra şubat ayıyla birlikte düşüşe geçti ve reel olarak yüzde 5,1 azaldı. Son 28 aylık dönemde sadece Kasım 2025'te (yüzde 0,3) enflasyonun üzerinde gerçekleşen fiyat artışı, diğer tüm aylarda reel olarak düştü. Geçen yılın aralık ayından itibaren reel düşüş oranı hızlanarak mayıs itibarıyla yüzde 6,1'e ulaştı. Nisanda yüzde 4,3, martta yüzde 3,4, şubatta yüzde 3,9, ocakta yüzde 2,3 ve aralıkta yüzde 1,4 olan reel düşüş oranı, artış trendini sürdürüyor.

Prof. Dr. Ali Hepşen (İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi), son aylarda reel düşüşün hızlanmasının kendisini şaşırttığını belirterek, "Satış hacmindeki toparlanmaya rağmen fiyatlarda beklenen yansıma olmuyor. Bunun başlıca nedenleri: Birincisi, satış artışı fiyat beklentisinden değil, 2023-2024'te ertelenen talebin devreye girmesinden kaynaklanıyor; bu işlem hacmini artırıyor ancak fiyatları aynı oranda etkilemiyor. İkincisi, yüksek faiz ortamı fiyatları sınırlıyor; nakit alıcıların ağırlığı fiyat hareketlerini kontrollü kılıyor. Üçüncüsü, önceki iki yıldaki hızlı yükselişin ardından bir dengeleme süreci yaşanıyor. Nominal fiyatlar artsa da genel fiyat düzeyi daha hızlı arttığı için reel düşüş devam ediyor." dedi.

Hepşen, faizlerde belirgin bir gerileme olmadığı sürece konut fiyatlarında yüksek çift haneli reel artış beklemediğini ifade ederek, "Yeni üretimin sınırlı ve nitelikli konut arzının yetersiz olduğu bölgelerde fiyatlar ortalamadan daha güçlü seyredebilir. 2026'nın ikinci yarısında da konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalması olası. Enflasyondaki düşüş hızlanır ve konut kredi faizleri belirgin şekilde gerilerse reel kayıp kademeli olarak sona erebilir." şeklinde konuştu. Ayrıca, reel bazdaki zayıf seyrin en az 2026 sonuna kadar süreceğini öngördüklerini belirtti.

Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman ise konut piyasasında fiyatların yüksek reel faizlerin baskısı altında olduğunu vurgulayarak, "Konut fiyatları ile reel faizler ters orantılıdır; reel faizler yükseldiğinde konut fiyatları enflasyonun altında kalır. Mevcut para politikası ve yüksek faiz politikası devam ederse, önümüzdeki bir yıl boyunca da konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalacağını düşünüyorum." ifadelerini kullandı.